Avec l’application de la Loi Climat et Résilience, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) a un impact de plus en plus fort sur la valeur du patrimoine immobilier. Gel des loyers, interdiction de louer ou de vendre son bien, obligation de financer un DPE ou un audit de performance, les implications sont nombreuses pour les propriétaires.
La nouvelle réforme DPE 2025 pourrait cependant apporter à ces derniers une bonne nouvelle : elle prévoit en effet l’amélioration de la note de plus de 850 000 logements. Lesquels ? Pourquoi ? C’est ce dont nous allons parler dans cet article, ainsi que les divers changements imposés aux propriétaires pour l’année 2025.
Nouvelle réforme DPE 2025 : en bref
- Les logements de moins de 40 m² étaient jusqu’à présent dévalorisés par le mode de calcul du DPE
- Ce même calcul ne prenait pas en compte la spécificité du mix électrique français, qui comprend une part importante d’énergie issue du nucléaire et non des énergies fossiles.
- La méthode de calcul du DPE a été modifiée, et entraînerait un reclassement de plus de 850 000 petits logements notés F ou G vers la classe E ou mieux
Le DPE, c’est quoi ?
Définition du Diagnostic de Performance Énergétique
Le Diagnostic de Performance Énergétique, ou DPE, est un document qui évalue la consommation énergétique et le taux d’émission de gaz à effet de serre (GES) d’un logement en France.
Obligatoire pour pouvoir vendre ou louer une maison ou un appartement, le DPE a été mis en place en 2006 par l’ADEME (l’Agence de la transition écologique) afin de pousser les propriétaires à améliorer les performances énergétiques de leurs biens immobiliers.
Celles-ci sont affichées sur le DPE sous la forme d’une note allant de A pour les logements les plus performants et économiques, jusqu’à G pour les plus énergivores, souvent qualifiés de « passoires thermiques ». Depuis l’arrêté du 31 mars 2021, le DPE se compose désormais de deux notes distinctes :
- L’étiquette énergie, qui illustre l’efficacité énergétique du bâtiment
- L’étiquette climat, qui indique la quantité d’émissions de gaz à effet de serre
Comment est calculé le DPE ?
Le DPE est déterminé par un calcul complexe, appelé méthode 3CL. Pour la résumer grossièrement, cette méthode est basée sur la prise en compte de 3 types de données :
- Les déperditions, qui regroupent tout défaut d’isolation entraînant des pertes de chaleur au niveau des portes, des fenêtres, des murs et des combles. Il s’agit de la catégorie qui impacte le plus fortement votre note de DPE. En effet, peu importe les performances de vos équipements de chauffage, il y aura forcément un gaspillage important d’énergie si vous ne parvenez pas à maintenir une température stable au sein de votre logement.
- Les performances et les sources d’alimentation des équipements les plus énergivores de votre maison ou de votre appartement, à savoir le chauffage et la production d’eau chaude sanitaire, ainsi que (si vous en êtes équipé) la climatisation et la ventilation (VMC, VMR, etc.).
- La présence ou non d’un système domestique de production d’énergie, notamment une installation de panneaux solaires fonctionnant en autoconsommation.
À NOTER
L’électroménager, l’éclairage et tout autre équipement « mobile » ne sont pas pris en compte dans le DPE, y compris pour la location des biens meublés. Il s’agit en effet d’éléments facilement remplaçables et appartenant souvent aux occupants, et non au propriétaire.
Prix et durée de validité du DPE
Depuis la nouvelle réglementation du DPE de 2021, le diagnostic de performance énergétique est valable pour une durée de 10 ans à compter de sa date de réalisation.
Attention : depuis le 1er janvier 2025, tous les DPE effectués avant juin 2021 sont désormais obsolètes. Si vous avez fait réaliser avant cette date le DPE d’un de vos biens immobiliers destiné à la vente ou à la location, pensez à vite en effectuer un nouveau.
Le tarif appliqué pour la réalisation d’un DPE peut varier du simple au triple selon le diagnostiqueur auquel vous faites appel. Comptez en général entre 100 et 250 €, d’après les prix moyens constatés par l’ADEME.
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Audit de performance énergétique et DPE
Attention à ne pas confondre DPE et audit de performance énergétique. Valable 5 ans, ce dernier propose des solutions permettant d’améliorer la classe de DPE du logement. Il vient donc compléter le diagnostic de performance énergétique, mais ne le remplace pas.
L’audit de performance énergétique doit obligatoirement figurer dans le dossier de vente de tout logement classé E, F ou G, en complément du DPE. Il permet en effet à l’acheteur d’estimer le coût des travaux à effectuer pour améliorer la classe du bien immobilier qu’il acquiert.
À NOTER
Cette obligation de joindre un audit de performance énergétique à un dossier de vente s’étendra aux logements classés D à partir de 2034.
Loi Climat et Résilience et DPE
Publiée le 24 août 2021, la Loi Climat et Résilience a pour but de lutter contre le dérèglement climatique en diminuant les émissions de gaz à effet de serre d’au moins 40 % d’ici 2030 (par rapport aux émissions de GES enregistrées pour 1990).
Pour cela, elle impose la mise en place de mesures fortes au sein de différents domaines comme le logement, la consommation, le travail ou encore les déplacements. En ce qui concerne le cœur de notre sujet, à savoir le DPE, elle entraîne des changements importants sur la réglementation :
- Le gel des loyers pour les logements les moins bien notés
- L’interdiction de louer des passoires thermiques
- L’obligation de réaliser un DPE collectif pour les résidences collectives
- L’obligation de réaliser un audit de performance pour pouvoir mettre en vente un bien immobilier pour les propriétaires.
L’application de ces mesures a été étalée dans le temps, afin de permettre aux propriétaires de s’y préparer en engageant les travaux nécessaires. Voyons tout cela d’un peu plus près.
Impacts du DPE sur les propriétaires
Pour les propriétaires qui souhaitent louer un logement
Le Gel des loyers
Depuis 2022, les propriétaires qui proposent à la location des logements classés F ou G n’ont plus l’autorisation d’augmenter le prix de leurs loyers. Cette mesure concerne aussi bien les locations meublées que nues.
Il s’agissait en réalité d’un premier pas vers la mesure suivante : l’interdiction pure et simple de louer les logements les moins bien notés, qui commence sa mise en application dès 2025.
L’interdiction de louer une passoire thermique
La loi Climat et Résilience a mis en place en trois temps une interdiction progressive de louer des logements considérés comme passoire thermique :
| Classe de DPE | Mise en application de l’interdiction de location |
| Classe G | À partir du 1er juillet 2025 |
| Classe F | À partir de 2028 |
| Classe E | À partir de 2034 |
Pour les propriétaires qui souhaitent vendre un bien immobilier
Obligation de présenter un DPE valide
Tout propriétaire souhaitant mettre en vente un bien immobilier doit être en mesure de présenter un DPE valide. Il a également l’obligation d’afficher clairement la classe énergétique du logement sur les annonces de vente immobilières qui le concernent.
Joindre un audit énergétique au dossier de vente d’un logement F ou G
Comme nous l’avons déjà précisé un peu plus tôt dans cet article, les propriétaires souhaitant mettre en vente un logement classé F ou G doivent impérativement réaliser un audit énergétique et le joindre au dossier de vente.
L’opposabilité au DPE
L’acheteur d’un bien immobilier a la possibilité de se retourner juridiquement contre le vendeur en cas d’erreur sur le DPE fourni lors de la vente.
DPE : les interdictions mises en place en 2025
Fin de validité pour les DPE réalisés entre janvier 2018 et juin 2021
L’ensemble des DPE réalisés avant juin 2021 sont désormais considérés comme obsolètes. Les propriétaires souhaitant mettre en vente ou en location leur bien immobilier et disposant d’un DPE effectué avant cette date sont donc dans l’obligation d’en faire rédiger un nouveau.
Interdiction de louer un logement classé G
2025 marque le grand tournant des réformes annoncées depuis plusieurs années en ce qui concerne la location des passoires thermiques : les propriétaires ont désormais l’interdiction de louer tout logement ayant obtenu une note G sur son DPE.
Application des obligations de DPE pour les Airbnb
La loi Airbnb, ou loi n°2024-1039, oblige l’ensemble des logements meublés de location (y compris les logements proposés en Airbnb) à réaliser et à présenter un DPE valide. Cette mesure, appliquée depuis le 1er janvier 2025, inclut également l’interdiction de louer un logement meublé touristique ayant obtenu une note G dans les zones tendues (centres des grandes villes, etc.).
À NOTER
Cette interdiction sera étendue dès 2034 à tous les meublés touristiques notés E, F ou G sur l’ensemble du territoire français.
Nouvelle réforme DPE 2025 : plus de 850 000 logements sortent du statut de passoire thermique
Un calcul inadapté aux petits logements
Le DPE a subi un ajustement réglementaire, afin de mieux prendre en compte les spécificités énergétiques des logements de moins de 40 m² (studios, chambres de bonnes, petits T2, etc.) et des petits appartements chauffés à l’électricité.
En effet, l’électricité française provient dans une proportion non négligeable du nucléaire et du solaire, bien moins polluants que les énergies fossiles (pétrole, gaz, charbon). Ill était donc nécessaire de prendre cette spécificité nationale en considération.
La méthode de calcul du DPE a donc été adaptée dès 2024, et les changements qui en découlent sont visibles sur les DPE depuis le début de l’année 2025.
Plus de 850 000 logements reclassés
Suite à ce remaniement de la méthode de calcul du DPE, plus de 850 000 logements devraient passer automatiquement de la classe F ou G vers la classe E ou mieux, sans avoir besoin d’engager aucun travaux.
Une bonne nouvelle pour les propriétaires de ces biens, qui disposent ainsi de quelques années supplémentaires avant de se voir interdire la location de leur bien.
Comment améliorer efficacement son DPE
Vous souhaitez améliorer rapidement le DPE d’un bien que vous prévoyez de mettre en vente ou en location ? Voici comment faire.
Réaliser des travaux d’isolation thermique
L’opération la plus efficace (mais généralement la plus coûteuse) pour optimiser le DPE d’un logement est d’engager des travaux d’isolation thermique, notamment :
- La mise en place de fenêtres et de porte-fenêtre en double vitrage
- Le remplacement de portes extérieures qui laissent fuiter l’air
- L’isolation des combles
- L’isolation intérieure ou extérieure des murs
Mettre en place des équipements énergétiques performants
Une fois l’isolation du bâtiment améliorée, vous pouvez envisager d’investir dans des équipements énergétiques économiques et performants, comme une pompe à chaleur, un chauffe-eau thermodynamique, une VMC efficace, etc.
Installer des panneaux solaires
Une troisième solution s’offre à vous, rapide et simple à mettre en place : la pose de panneaux solaires sur votre toiture ou sur votre terrain.
D’une part, la présence de panneaux photovoltaïques améliore directement la note de votre DPE, puisque cela fait partie des critères de calcul de la méthode 3CL. D’autre part, disposer d’une centrale domestique de production d’électricité gratuite est un argument puissant pour aider à la vente ou à la location de votre bien, en cette période où le prix de l’énergie ne cesse d’augmenter.
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