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Savez-vous que votre toit peut vous rapporter de l’argent ? Ou que la rénovation ou la construction de votre toiture peuvent s’autofinancer ?
En effet, la location de votre actuel ou futur toit à un producteur d’énergie photovoltaïque vous permet de dégager un revenu d’appoint non négligeable. Ce dispositif offre également l’opportunité de profiter de l’aide d’un investisseur extérieur qui prend en charge une partie ou de la totalité des frais de mise en place ou de rénovation de votre toiture.
Alors, comment fonctionne la location de toiture photovoltaïque ? Quels sont les avantages et les inconvénients de cette pratique ? Quelles sont les obligations légales à respecter pour en bénéficier et, surtout, quelle est sa rentabilité ? Dans cet article, nous répondons à toutes ces questions pour vous aider à y voir plus clair.
Points clés :
- La location de toiture photovoltaïque consiste à mettre votre toit à la disposition d’un producteur d’énergie en échange d’un loyer ou d’une aide au financement de travaux pour votre maison
- Il est possible de récupérer l’installation solaire pour votre propre utilisation à la fin du contrat (à négocier avec le locataire)
- Les loyers perçus sont relativement faibles
- Pour rendre ce dispositif vraiment rentable, vous devez disposer d’une toiture la plus grande possible (au minimum 400 m2)
- La location de toiture est particulièrement intéressante pour augmenter la valeur de votre bâtiment ou financer une partie d’un projet de construction
Qu’est-ce que la location de toiture photovoltaïque ?
La location de toiture photovoltaïque consiste tout simplement à mettre votre toit à disposition d’un tiers (fournisseur d’énergie, exploitant solaire, investisseur) en échange d’un loyer. Cette personne – ou cette société – va alors profiter de l’espace disponible pour y installer à ses frais des panneaux photovoltaïques et bénéficier de la vente de l’électricité produite.
Ce principe, déjà très courant sur les grandes toitures de bâtiments professionnels comme les hangars agricoles et industriels ou les locaux et parkings commerciaux, séduit de plus en plus de particuliers ces dernières années.
Comment fonctionne la location d’un toit photovoltaïque ?
Le bail emphytéotique
Le fonctionnement juridique de location de toiture photovoltaïque est très simple. Si vous décidez de louer votre toit à un investisseur, vous devez établir avec lui un contrat spécifique appelé bail emphytéotique, signé devant notaire et qui stipule :
- La désignation précise de la transaction
- La durée du bail
- Les informations concernant le règlement du loyer (date de paiement, montant)
- Les conditions d’exploitation et de fiscalité (qui profite de la vente de l’énergie produite, qui est taxé dessus, etc.)
- Les obligations et responsabilités concernant l’entretien, les assurances, etc.
- Toute condition particulière demandée par l’un des deux partis
Il s’agit d’un bail à long terme, dont la durée peut s’étaler entre 18 et 99 ans. Dans le cadre de la location d’un toit photovoltaïque, elle est généralement comprise entre 20 et 30 ans.
L’installation et l’exploitation
Une fois le bail emphytéotique signé, l’investisseur met en place les panneaux solaires et l’ensemble de l’installation photovoltaïque à votre domicile, et peut alors y produire de l’électricité et la revendre à EDF ou à un autre fournisseur d’énergie. En échange, il vous verse soit une somme unique au lancement du dispositif, soit un loyer annuel.
Cette contrepartie peut également prendre la forme d’une aide au financement de votre toit, dans le cas d’un projet de maison neuve, ou de sa rénovation, dans le cas d’un logement existant nécessitant des travaux.
L’investisseur reste le propriétaire de l’installation photovoltaïque pendant toute la durée du contrat. C’est donc à lui que revient la charge de la maintenance des panneaux et de l’entretien du toit en lui-même, voire de réparations le cas échéant.
La fin du contrat
Lorsque le bail arrive à échéance et s’il n’est pas reconduit, vous pouvez choisir entre deux options (selon ce qui a été stipulé dans le contrat) :
- Acquérir l’installation solaire, soit à petit prix, soit gratuitement (cela dépend du bon vouloir de l’investisseur)
- Demander son démantèlement
NOTRE CONSEIL
Il reste tout à fait intéressant d’acquérir des panneaux photovoltaïques même après 20 ans d’utilisation. En effet, la durée de vie des modules solaires peut aller jusqu’à 50 ans, ce qui vous laisse une bonne marge de rentabilité. C’est d’autant plus vrai que la maintenance dépendait jusque-là de l’exploitant de la centrale, qui avait tout intérêt à ce que le matériel soit parfaitement entretenu afin d’assurer le rendement maximal de l’installation.
Quels sont les différents modes de location de toiture ?
Percevoir un loyer pour la location d’une toiture existante
Il s’agit du cas le plus répandu, que nous venons de détailler ensemble. Après signature du bail emphytéotique, le propriétaire de la maison loue l’espace disponible sur sa toiture à un exploitant, qui y installe une centrale photovoltaïque pour produire et revendre de l’électricité.
Financer la construction d’un bâtiment
La contrepartie versée par l’exploitant au propriétaire peut également prendre la forme d’une aide au financement d’un projet de logement neuf. C’est un fonctionnement très répandu dans le monde professionnel, qui a notamment fait ses preuves pour l’édification de bâtiments agricoles.
Le propriétaire fait ainsi d’importantes économies sur la construction de sa maison, tout en ayant la possibilité (s’il le souhaite et si cela fait partie des conditions stipulées dans le contrat) de récupérer pour son usage personnel l’installation photovoltaïque gratuitement ou à prix réduit une fois le bail arrivé à son terme.
Dans le cadre d’un bâtiment neuf, l’investisseur et le propriétaire doivent signer un bail à construction, et non pas un bail emphytéotique.
Rénover sa toiture
Il existe un troisième cas de figure : le propriétaire peut choisir une contrepartie sous la forme d’une participation à la rénovation de sa toiture. La somme versée par l’exploitant peut par exemple servir à couvrir les frais de réparation de la charpente, de remplacement de vieilles tuiles ou ardoises, ou encore de désamiantage.
Cette option est envisagée par un nombre croissant de propriétaires, notamment depuis la hausse des prix des matériaux (argument qui fait mouche également pour la location en échange d’une aide financière à la construction d’un logement neuf) et les demandes du gouvernement d’améliorer la performance énergétique des bâtiments d’habitation.
Les avantages de la location de toiture photovoltaïque
Une installation de panneaux solaires entièrement gratuite
L’installation de panneaux solaires dans le cadre de la location d’un toit photovoltaïque ne vous demande aucun investissement, puisque c’est l’exploitant qui prend en charge l’ensemble des frais de mise en place (achat du matériel et pose).
Bien sûr, vous n’avez pas la jouissance des modules solaires tant que dure le contrat de location, mais comme nous l’avons déjà évoqué vous avez la possibilité de les récupérer gratuitement ou à un tarif avantageux une fois le bail arrivé à son terme.
Pour rappel, la durée d’amortissement d’une centrale solaire (variable selon votre consommation d’électricité et la puissance de l’installation) est en moyenne située entre 7 et 15 ans pour les particuliers. Si votre contrat court sur 20 ans, vous perdez finalement assez peu d’années d’exploitation gratuite de vos panneaux. Il s’agit donc d’un plan à long terme très intéressant pour profiter de modules solaires sans avoir à les payer.
Une garantie d’entretien de sa toiture
Une fois le contrat signé, c’est l’exploitant qui prend en charge les frais d’entretien et de maintenance de l’installation photovoltaïque, mais aussi de votre toit. De plus, vous bénéficiez d’une garantie d’étanchéité pendant toute la durée du bail emphytéotique.
Un revenu stable
La location de votre toit vous permet de générer un revenu stable non négligeable, généralement versé une fois par an par l’exploitant. Il est toutefois difficile de vous donner ici une échelle de prix, puisque les tarifs de location varient énormément d’une maison à une autre en fonction de différents facteurs, notamment :
- L’investisseur
- La surface de pose disponible
- La puissance de l’installation
- L’inclinaison et l’orientation de votre toit (des données déterminantes pour assurer un bon rendement aux panneaux solaires)
- Le taux d’ensoleillement de votre zone d’habitation
Pour vous donner tout de même un ordre d’idée général, le prix de location moyen se situe autour de 5 € par an et par m2, soit par exemple 2 000 € par an pour une toiture disposant d’une surface disponible de 400 m2.
Une revalorisation du bâtiment
Au même titre qu’une bonne isolation ou un système de chauffage optimisé, la présence de panneaux solaires ajoute de la valeur à un bâtiment. C’est également vrai dans le cas de la location de toiture photovoltaïque.
D’une part, cela permet au nouveau propriétaire de profiter d’un revenu d’appoint régulier sous la forme d’un loyer annuel. D’autre part, cela lui donne la possibilité de racheter à petit prix ou de récupérer gratuitement l’installation solaire à la fin du contrat de location, et de produire lui-même son électricité pendant 20 à 30 ans.
La location photovoltaïque est donc un argument de poids pour aider à la vente, si vous souhaitez un jour mettre votre bien immobilier sur le marché.
Les inconvénients de la location de toiture photovoltaïque
Un nombre important de conditions techniques à respecter
Les investisseurs imposent beaucoup de contraintes techniques aux structures censées accueillir leur installation, ce qui limite grandement le nombre de propriétaires pouvant bénéficier de ce type de dispositif.
En effet, il n’est généralement pas rentable de financer vous-même des travaux d’adaptation ou de rénovation en vue de louer une toiture photovoltaïque. Et lorsque ces frais sont pris en charge par l’exploitant, le loyer annuel versé est fortement diminué, voire inexistant.
Des démarches très longues
Les nombreuses démarches administratives à réaliser pour mettre en place la location d’une toiture photovoltaïque peuvent prendre jusqu’à 5 ou 6 ans, retardant d’autant la pose de l’installation solaire et le début du versement des loyers.
Un risque de faillite de l’entreprise locataire
Bien que peu courant, ce risque mérite tout de même d’être rappelé : l’entreprise qui loue votre toit peut, comme toute société, subir des revers financiers et faire faillite. Cette situation peut alors entraîner des contrariétés et des complications pour le propriétaire, notamment la liquidation de l’installation photovoltaïque, qui reste la propriété de l’investisseur.
Un risque de dégâts matériels
Là encore, il s’agit d’un cas qui se présente rarement, mais qui peut néanmoins arriver : si le parc solaire n’est pas correctement installé, sa mise en place peut entraîner des soucis ou des dégâts sur votre maison (dysfonctionnements électriques, défauts d’isolation ou d’étanchéité, etc.).
Des loyers relativement faibles
Comme nous l’avons dit plus tôt dans l’article, le loyer moyen d’une location de toiture photovoltaïque tourne autour de 5 € par an et par m2, soit un revenu annuel de 2 000 € pour une surface de pose de 400 m2.
Cette notion de surface « de pose », ou surface disponible, est très importante. Il s’agit de l’espace sur lequel des panneaux solaires peuvent être installés et fonctionner à plein rendement, ce qui exclut les marges de sécurité, les zones d’ombrages, les obstacles (cheminée, antenne, lucarne, etc.).
Pour être rentable, ce dispositif demande donc d’avoir une surface de pose la plus grande possible (au moins 400 m2).
Dans quelles conditions pouvez-vous louer votre toiture photovoltaïque ?
D’un point de vue purement théorique, ce dispositif est ouvert à toute personne physique ou morale possédant un toit. Mais quelques conditions légales et techniques doivent tout de même être respectées pour être un candidat éligible.
Quelles sont les obligations légales pour pouvoir louer votre toiture ?
Ce type de contrat ne peut être conclu qu’entre l’exploitant du parc solaire et le propriétaire du bâtiment. Il est donc impératif que vous soyez le propriétaire légal du bâtiment concerné.
La toiture doit également être dégagée de toute servitude, préemptions ou hypothèques, afin de garantir l’exploitation de la centrale pendant toute la durée du contrat.
Les critères de sélection relatifs aux toitures
Les investisseurs, qui souhaitent logiquement s’assurer de disposer d’une installation la plus productive et rentable possible, sélectionnent généralement les toitures répondant aux critères suivants :
- Être suffisamment grandes : pour une question de rentabilité, les entreprises qui exploitent les centrales solaires préfèrent louer des espaces dont la superficie est la plus grande possible (le plus souvent au minimum 400 m2).
- Avoir une excellente exposition : autrement dit, être orientée plein sud (à la limite sud-ouest ou sud-est) et bénéficier d’un angle d’inclinaison de 30° ou 35°, sans zones d’ombres ni obstacle à la pose.
- Être situées dans des régions profitant d’un fort ensoleillement (taux de pluviométrie annuel faible), donc plutôt dans le sud et le sud-ouest de la France métropolitaine et en Corse.
- Être en excellent état : d’une part, la charpente doit être en mesure de supporter une charge moyenne de 20 kg / m2 pour accueillir des modules monocristallins ou polycristallins. D’autre part, la couverture (tuiles, ardoises) ne doit pas nécessiter de travaux de rénovation pendant la durée d’exploitation, afin de limiter les coûts de maintenance (sauf dans le cas d’un contrat basé sur une participation à la rénovation du toit).
- Être situées à proximité d’un point de raccordement au réseau Enedis ou d’une ligne moyenne tension (20 000 V, 3 fils), sans quoi les frais de raccordement seront trop onéreux et impacteront négativement le retour sur investissement du locataire. Certaines entreprises imposent ainsi une distance maximum de 150 mètres entre l’installation et le transformateur.
- Se trouver en dehors des zones protégées par les Architectes des Bâtiments de France (ABF), qui imposent des délais administratifs trop longs et des règles trop contraignantes pour assurer la rentabilité du projet (couleur identique à celle des tuiles ou des ardoises avoisinantes, intégration au bâti, voire même refus catégorique de la pose d’une centrale solaire).
Quelles sont les étapes à suivre pour louer une toiture photovoltaïque ?
Comme nous l’avons déjà souligné, le délai de prise de contact entre un propriétaire et un potentiel investisseur et la mise en fonctionnement d’une installation photovoltaïque dure plusieurs années. Ceci s’explique par les nombreuses étapes à respecter pour mener à bien un processus de location de toiture.
1. La recherche d’investisseurs
Il arrive fréquemment que ce soit un investisseur qui prenne contact avec le propriétaire d’une maison présentant un bon potentiel d’exploitation. Mais si la volonté de mettre en place un dispositif de location de toit solaire vient de vous, vous devrez consacrer du temps à :
- Sélectionner plusieurs entreprises
- Vérifier leurs références, notamment à l’aide d’avis clients sur Internet (forums, site Web du prestataire) ou de prise de contact avec des associations spécialisées dans le photovoltaïque
- Les contacter, leur exposer votre projet, leur demander des devis
- Les mettre en concurrence et choisir l’offre qui vous semble la plus profitable
2. L’étude de faisabilité et de rendement du projet
Cette étude, réalisée par l’exploitant, lui permet de déterminer le potentiel de production annuelle en kilowatts-heures (kWh / an) de la future installation solaire et les coûts que représente sa mise en place. Il peut ensuite vous proposer un loyer annuel ou une somme adaptée, qui lui laisse une marge suffisante pour rendre le projet rentable.
3. La signature de la promesse de bail
Après une période de négociation entre vous et l’investisseur concernant les termes du contrat, vous devez signer une promesse de bail. Ce document récapitule l’ensemble des détails du projet (engagements des deux partis, conditions de construction, d’exploitation et de maintenance, montant des loyers ou de la somme allouée, durée du contrat, etc.).
4. Les études techniques et le montage juridique et administratif
Réalisées elles aussi par l’exploitant, ces démarches ont pour but d’obtenir toutes les autorisations légales nécessaires à la mise en place des panneaux. Cela comprend par exemple la demande d’autorisation préalable à déposer au service d’urbanisme de votre mairie, mais également les demandes d’aides gouvernementales et de financements dont l’investisseur peut profiter pour l’aider au financement du projet.
5. La signature du contrat de location
Une fois toutes ces formalités effectuées, une prise de rendez-vous sera demandée auprès d’une étude notariale pour la signature officielle du bail devant notaire. Son but est de garantir le respect des engagements des deux partis pendant toute la durée du contrat.
6. La mise en place de l’installation photovoltaïque
Cette opération, rapide à réaliser, consiste à installer tous les équipements de la centrale (panneaux photovoltaïques, micro-onduleurs, câblage, etc.) et à les raccorder au réseau public.
7. La recette technique
Cette dernière étape permet de garantir au locataire le respect des normes concernant le fonctionnement de la centrale électrique avant son démarrage effectif.
Après avoir réalisé toutes ces démarches, l’investisseur peut commencer à produire et vendre de l’électricité, et vous touchez enfin la somme unique ou le premier loyer annuel annoncé dans les termes du contrat.
Quand dois-je envisager de passer à la location photovoltaïque ?
Nous vous avons présenté dans cet article plusieurs cas de figure pouvant justifier la location de votre toit à un producteur d’électricité. Mais, selon nous, il y en a essentiellement deux qui sont pertinents.
Vous souhaitez valoriser une toiture existante
Mettre en place une centrale photovoltaïque sur votre toit participe grandement à augmenter la valeur globale de votre patrimoine immobilier. La promesse pour de potentiels acheteurs de bénéficier d’un loyer annuel et, surtout, de pouvoir récupérer à très bon marché l’installation solaire une fois le bail terminé, est un argument de vente puissant.
Vous souhaitez faire construire un bâtiment neuf
Alors que le prix des matériaux augmente constamment ces dernières années, il peut être très intéressant de vous faire financer la construction d’un toit par un investisseur extérieur. C’est très certainement un bon plan à considérer afin de diminuer de façon significative le coût de votre projet de maison neuve !
Quelle est la rentabilité d’une location de toiture ?
Bien que les loyers proposés par les investisseurs soient relativement faibles comparés aux revenus qu’ils dégagent en produisant de l’électricité chez vous, la location de votre toit reste tout de même une opération intéressante si vous n’avez aucuns frais à engager.
Mais pour qu’elle soit véritablement rentable, deux facteurs nous semblent incontournables :
- Votre toit doit disposer d’une très grande surface de pose, d’un excellent taux d’ensoleillement, ainsi que d’une orientation et d’une inclinaison idéales.
- Vous devez avoir la possibilité de récupérer gratuitement ou à prix extrêmement bas l’installation solaire pour votre propre usage, une fois le contrat arrivé à son terme.
Conclusion
Souscrire un contrat de location de toiture photovoltaïque peut s’avérer être un choix pertinent pour mettre en place gratuitement un parc solaire sur le toit de votre maison et valoriser votre bien. C’est également un excellent moyen de financer une partie de la construction ou de la rénovation de votre habitation.
Gardez toutefois à l’esprit que vous ne pourrez pas produire vous-même votre électricité ni profiter des nombreux avantages de l’autoconsommation pendant toute la durée de votre contrat. Cela ne sera possible qu’au terme de votre bail, si cela a été convenu au préalable avec votre locataire.
Enfin, pour que les loyers qui vous sont versés chaque année soient réellement intéressants, il est impératif que votre toit dispose d’une imposante surface disponible (au moins 400 m2).
Vous souhaitez savoir ce qui serait le plus rentable pour vous entre une installation en autoconsommation ou la location de votre toiture à un tiers ? Contactez vite nos équipes de conseillers !
Questions fréquentes sur la location de toiture photovoltaïque
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